יש משהו מאוד מפתה במספרים גדולים. כשהמדינה מפרסמת נתונים על זינוק בשיווק קרקעות למגורים, התגובה האינסטינקטיבית של רובנו היא לנשום לרווחה. הנה, סוף סוף מישהו שם למעלה לוקח את משבר הדיור ברצינות, משחרר את החסמים ומציף את השוק בקרקעות שיורידו את מחירי הדירות. אבל הכלכלה, בניגוד להודעות לעיתונות, לא עובדת על סמך כוונות טובות או גרפים מרשימים של שיווק על הנייר. היא עובדת על סמך היצע פוגש ביקוש בעולם האמיתי.
על פי דיווח של אייס (i), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מדווחת על עלייה של 17 אחוזים בשיווק הקרקעות למגורים בשנה החולפת. במקביל, במינהל התכנון חצו לראשונה את רף מאתיים אלף הדירות המתוכננות. על פניו, מדובר בהישג פנומנלי, במיוחד בתקופה של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית. אך קריאה ביקורתית של הנתונים חושפת תמונה מורכבת הרבה יותר, ולעיתים אף מטרידה.
כדי להבין את שוק הנדל"ן הישראלי כיום, חובה להפריד בין שני צירים מקבילים שלעתים קרובות מתנגשים: ציר התכנון והשיווק הממשלתי, מול ציר הביצוע והבנייה של המגזר הפרטי. בואו נפרק את המשוואה הזו לגורמים ונבין מדוע האופטימיות כרגע היא, במקרה הטוב, מוקדמת מדי.
גישת ההיצע על הנייר: חגיגת השיווקים של רמ"י: שוק הנדל"ן
הביקורת המסורתית והעקבית ביותר כלפי רשות מקרקעי ישראל לאורך השנים הייתה שהיא פועלת כמונופול דורסני שמטפטף קרקעות לשוק במשורה, במטרה למקסם רווחים ולהעשיר את קופת המדינה על חשבון זוגות צעירים. התגובה של רמ"י לביקורת הזו בשנה החולפת הייתה אגרסיבית ומרשימה: הצפת השוק במכרזים.
הנתון של עלייה של 17 אחוזים בהיקף הקרקעות ששווקו למגורים, המיתרגם לכשישים וחמישה אלף יחידות דיור, הוא תשובה מוחצת לטענת ה"טפטוף". רמ"י הוכיחה שהיא מסוגלת, גם תחת אש וגם בסביבת ריבית מאתגרת, לייצר צנרת שיווקית רחבה.
אבל איך בדיוק הושג הזינוק הזה? כאן מסתתר נתון קריטי שמשנה את התמונה לחלוטין. על פי הדיווח של אייס, כדי להבטיח שהמכרזים לא ייכשלו ויישארו יתומים מהצעות, רמ"י הורידה באופן דרמטי את מחירי המינימום לקרקעות במכרזים.
מנגנון מחיר המינימום והשלכותיו
כדי להבין את המהלך, צריך לצלול למנגנון המכרזים: השמאי הממשלתי מעריך את שווי הקרקע, נניח בחמישים מיליון שקלים. בעבר, רמ"י הייתה דורשת מחיר מינימום גבוה, קרוב להערכת השמאי (למשל ארבעים מיליון שקלים). בסביבת ריבית אפסית, קבלנים היו מסתערים על המכרז וסוגרים אותו גם בשישים מיליון. אך כיום, כשהכסף יקר והסיכון גבוה, מכרז עם מחיר מינימום גבוה באזור שאינו פריים-לוקיישן עלול להיסגר ללא מציעים.
הפתרון של רמ"י היה פרגמטי: חיתוך מחיר המינימום, לעתים עד כדי מחצית מהערכת השמאי. (שוק הנדל"ן) המהלך הזה אכן משך קבלנים לגשת למכרזים ולזכות בהם, מה שניפח את סטטיסטיקת השיווקים המוצלחים. אך למהלך הזה יש מחיר כלכלי ברור שמשתקף בדו"חות: ההכנסות ממכירת מגרשים לבנייה הסתכמו בעשרים ושלושה מיליארד שקלים, ירידה חדה של 26 אחוזים לעומת השנה שקדמה לה.
הירידה בהכנסות נובעת לא רק מהורדת מחירי המינימום, אלא גם מכישלון חרוץ בשיווק קרקעות למשרדים ומסחר - סגמנט שחטף מכה אנושה בעקבות עלויות המימון הגבוהות והשינויים בהרגלי העבודה. רמ"י, אם כן, בחרה לוותר על הכנסות לטווח הקצר כדי לנצח בקרב על התודעה הציבורית ולהציג גרף עולה של שיווק יחידות דיור.
גישת הבנייה בפועל: המציאות הקשה של הקבלנים
בזמן שפקידי הממשלה גוזרים סרטים וירטואליים על מפות תכנון, המציאות בשטח מציירת גרף הפוך לחלוטין. הנתון הכואב ביותר שחושף הדיווח של אייס הוא שקצב התחלות הבנייה נמצא בירידה של 10 אחוזים.
זהו הפער הבלתי נתפס של שוק הנדל"ן הישראלי הנוכחי: המדינה מוכרת יותר קרקעות, אבל הקבלנים בונים פחות דירות. איך ייתכן שקבלן שילם עשרות מיליוני שקלים על קרקע, זכה במכרז, ובמקום להעלות טרקטורים לשטח הוא יושב בחיבוק ידיים?
מלכודת עלויות המימון
התשובה טמונה במילה אחת: מימון. קבלן שרוכש קרקע לא מביא את הכסף מהבית. הוא לוקח אשראי בנקאי או חוץ-בנקאי, לרוב בריבית פריים פלוס תוספת סיכון. כשהריבית במשק גבוהה, כל חודש שעובר מרגע רכישת הקרקע ועד למכירת הדירה הראשונה עולה לקבלן הון תועפות בתשלומי ריבית.
במצב נורמלי, הקבלן היה ממהר להוציא היתרי בנייה, עולה לקרקע, ומתחיל במכירה מוקדמת כדי להכניס תזרים מזומנים. אך כיום, השוק נמצא בקיפאון חלקי. רוכשי הדירות מהססים בגלל הריבית על המשכנתאות והמצב הכללי. הקבלנים מבינים שאם יתחילו לבנות כעת, הם ייתקעו עם מלאי דירות לא מכור ששואב מהם הוצאות מימון אדירות.
לכן, האסטרטגיה הכלכלית הרציונלית עבור חברות נדל"ן רבות היא אגירת קרקעות. הם קונים את הקרקע במחיר נוח (בזכות מחירי המינימום הנמוכים של רמ"י), מקפיאים את תהליכי התכנון והוצאת ההיתרים, וממתינים. רק בעיר אחת במרכז הארץ ישנן אלפי יחידות דיור שיושבות על קרקעות פרטיות ללא כל קידום של היתרי בנייה. הקבלן מעדיף לשלם את עלות המימון על הקרקע בלבד, ולא לקחת על עצמו את עלות המימון העצומה של פרויקט בנייה שלם כשהביקוש אינו מובטח.
ראש בראש: שיווק קרקעות מול התחלות בנייה
אם נשים את שתי הגישות זו מול זו, נגלה ששוק הנדל"ן סובל מפיצול אישיות חריף.
מצד אחד, המדינה מסתכלת על מדד השיווק. זהו מדד קל לשליטה. הממשלה שולטת בקרקע, שולטת בשמאי, ויכולה להחליט מתי ואיך לפרסם מכרז. זהו מדד שמייצר כותרות חיוביות ומאפשר לפוליטיקאים להראות עשייה.
מצד שני, השוק האמיתי מסתכל על מדד התחלות הבנייה. זהו המדד היחיד שקובע כמה דירות חדשות באמת יתווספו להיצע בעוד שלוש או ארבע שנים. על המדד הזה לממשלה יש שליטה מוגבלת מאוד. היא לא יכולה להכריח יזם פרטי לצקת בטון אם הגיליון האלקטרוני שלו מראה הפסד.
ההתנגשות בין שני המדדים הללו יוצרת אשליה אופטית של צמיחה. (שוק הנדל"ן) הציבור שומע על "מאתיים אלף דירות מתוכננות" ועל "זינוק בשיווקים", ומניח שההיצע בדרך. אך בפועל, ההיצע הזה כלוא בתוך מאזני החברות הקבלניות. כפי שמציין הדיווח, הנתון החשוב ביותר הוא עליית המחירים, שצריכה להדאיג את ראשי האוצר. כששיווק הקרקעות עולה אבל התחלות הבנייה יורדות, התוצאה הסופית היא מחסור בדירות מוגמרות - ומחסור תמיד מוביל לעליית מחירים.
הטיעון הנגדי: האם אגירת קרקעות היא דווקא יתרון אסטרטגי?
מי שעובד בשטח וקורא את המפה המקרו-כלכלית יודע שהתמונה מורכבת יותר, ויש כאן זווית מפתיעה שאסור להתעלם ממנה.
ישנם כלכלנים בכירים ואנשי תכנון שדווקא יגידו שהמצב הנוכחי - שבו קבלנים אוגרים קרקעות זולות ולא בונים - הוא לא בהכרח אסון מוחלט, אלא בניית פוטנציאל אנרגטי לשוק. הגישה הזו גורסת שמשברי נדל"ן נפתרים לא רק על ידי בנייה מיידית, אלא על ידי יצירת "מלאי צללים" של קרקעות זמינות לבנייה בידי המגזר הפרטי.
ההיגיון הוא כזה: אם המדינה לא הייתה משווקת כעת את הקרקעות, הן היו נשארות תקועות בביורוקרטיה הממשלתית. ברגע שהריבית במשק תתחיל לרדת והביקושים יתפרצו מחדש (והם יתפרצו, בגלל הגידול הדמוגרפי הטבעי), ייקח למדינה שנים לשווק את הקרקעות מחדש. אך מכיוון שהקרקעות כבר נמצאות בידיים פרטיות של יזמים, ברגע שעלויות המימון ירדו וסביבת המאקרו תשתפר, נראה התפוצצות אדירה ומהירה של התחלות בנייה.
היזמים כבר עשו את הדרך הארוכה של המכרז ורכישת הקרקע. כשהתנאים יבשילו, הם יוכלו לגשת מיד להוצאת היתרים ולעלות לקרקע. במובן הזה, הירידה הנוכחית בהכנסות המדינה היא השקעה נבונה בעתיד השוק. המדינה מסבסדת כעת את הקרקע כדי לייצר ודאות תכנונית לשנים הבאות. זה נכון, עד שזה לא - כי אם הריבית תישאר גבוהה לאורך זמן, הקבלנים עלולים לקרוס תחת נטל המימון של אותן קרקעות בדיוק, מה שיוביל לפשיטות רגל ולתקיעות ארוכה עוד יותר של הפרויקטים.
הכרעה: מה באמת יוריד את מחירי הדירות?
כדי להכריע בין גישת שיווק הקרקעות לבין גישת התחלות הבנייה, עלינו להסתכל על שורת הרווח של האזרח הפשוט. הצרכן הישראלי לא יכול לגור בתוך מכרז של רמ"י, והוא לא יכול לקבל משכנתא על דירה שקיימת רק בהודעה לעיתונות של מינהל התכנון.
העובדה שרמ"י הצליחה להגדיל את שיווק הקרקעות ב-17 אחוזים היא חיובית וחשובה, אך היא רחוקה מלהיות תמונת הניצחון שהמדינה מנסה לצייר. כל עוד קצב התחלות הבנייה יורד ב-10 אחוזים, המשמעות האופרטיבית היא שההיצע הריאלי בשטח מצטמצם.
משרד האוצר חייב לשנות את הדיסקט. במקום למדוד הצלחה דרך מספר המגרשים שנמכרו, יש למדוד הצלחה דרך מספר המפתחות שנמסרו לרוכשים. זה דורש מעבר מחשיבה של "שיווק" לחשיבה של "תמרוץ ביצוע". אם המדינה יודעת להוריד את מחירי המינימום במכרזים כדי למשוך קבלנים, היא צריכה לדעת לייצר מנגנונים שיתמרצו את אותם קבלנים להתחיל לבנות מיד.
אפשר למשל להתנות את ההנחה במחיר הקרקע בהתחלת בנייה תוך זמן מוגדר, או לספק ערבויות מדינה שיוזילו את עלויות המימון לקבלנים שמתחייבים למסור דירות מהר. הכלים קיימים, אך הם דורשים הסתכלות הוליסטית על כל שרשרת הייצור של הדירה, ולא רק על השלב הראשון שלה.
מתי נכון להתמקד באיזה מדד?
כדי לנהל מדיניות נדל"ן חכמה, מקבלי ההחלטות צריכים לדעת מתי ללחוץ על איזו דוושה:
- בסביבת ריבית נמוכה ושוק גואה: כאן המיקוד חייב להיות על שיווק קרקעות מסיבי. (שוק הנדל"ן) כשהכסף זול, הקבלנים יבנו כל מה שישימו להם ביד. צוואר הבקבוק הוא המדינה, ולכן רמ"י צריכה לעבוד שעות נוספות.
- בסביבת ריבית גבוהה ואי-ודאות כלכלית (כמו המצב כיום): כאן המיקוד חייב לעבור להתחלות בנייה. שיווק קרקעות לבדו לא יספיק, כי השוק הפרטי נמצא במגננה. המדינה צריכה להתערב בהוזלת עלויות הבנייה, בסבסוד פיתוח, ובמתן פתרונות לכוח אדם, כדי להפוך את הבנייה עצמה לכדאית.
בסופו של תהליך, הנתונים מדברים בעד עצמם. שוק הנדל"ן לא סולח על פערים בין תכנון לביצוע. תארו לכם מה יקרה כשנתונים יצביעו על התפרצות מחודשת של ביקושים, בזמן שהקבלנים עדיין ממתינים עם היתרי הבנייה. המחירים יזנקו שוב, וההישגים של רמ"י יירשמו כהערת שוליים היסטורית בדו"ח מבקר המדינה הבא.
אם אנחנו רוצים לראות שינוי אמיתי, אנחנו חייבים להפסיק להסתנוור מגרפים של תכנון ושיווק, ולהתחיל לספור מערבלי בטון בשטח.
הבעיה האמיתית היא לא כמות הקרקעות ששווקו — אלא הדירות שלעולם לא ייבנו עליהן.
מאמרים קשורים
